2023年，房子还是安全资产吗？
去年下半年开始，找我问买房的人是过去几年的总和。其中被问得最多的问题就 是 ，2023年，房子还能买吗？01怎么判断房子能不能买房子还能不能买，回答这个问题有个标准，就是看要买的房子还是不是“优质安全资产”，是，当然要买；不是，就需要斟酌考虑。所谓“优质安全资产”，要满足两个条件：一是“优质”，能跑赢大部分资产品类。二是“安全”，波动不大，最大回撤可控。“最大回撤”是一个金融术语，简单来说，就是从上次高点下跌到最低的值。比如，腾讯股票最高时是747元，最低跌落到200元，那么当下腾讯的最大回撤就是73%。我在课程里给了一张图，以新房价格计算的不同城市房产在不同阶段的表现。你会看到，第一阶段，2000-2012年，中国房产是优质安全资产；第二阶段，2013-2021年，出现分化，部分城市的房子是优质安全资产；第三阶段，2022年之后，持续剧烈分化，但少数区域的房产仍然是优质安全资产。接下来，我们来逐个分析，2022年之后，哪些少数区域或城市的房产还能买，为什么？哪些区域或城市的房产会面临较大风险？02哪些少数区域（城市）的房产能买这里细节很多，其中有两个细节会部分决定我们对2022年之后的房价预期。第一个细节是，任何阶段，整体房子的年化收益率都低于中国经济增速，但一线城市房子的年化收益率都远高于中国经济增速。2000-2012年和2013-2021年这两个阶段，中国经济增速分别是10.1%和6.6%，整体房子（70城）的年化收益率分别是6.1%和4.9%，但一线城市（北上广深）房子的收益率是13.1%和8.0%，都比中国经济增速高。一线城市房子是毋庸置疑的优质安全资产。不过，即使是其他城市的房产，过去22年的回报率也比国债和A股上证指数高。所以，对我们普通老百姓来说，买房几乎是唯一稍微靠谱的投资储蓄方式。那2022年之后，买房的期望回报率是多少呢？整体上，房产回报不超过经济增速这个规律不会变，一线城市房产回报超过经济增速的规律也不会变。2022年，中国经济增速大概会在3-3.5%，由于房地产行业下行，房价整体下跌了2.4%，但一线城市房价仍然上涨了2.7%。往后看5年，中国经济增长对政策的依赖度很大，假设宏观政策是“稳妥积极”，我们可以预期GDP平均会有4-4.5%左右的增长。此外，中国目前还面临几个现状：城市化率接近70%，人口大规模流入城市的区间已经不大；相比10年前，中国25-39岁的生育主力人群占比下降超过20%，而且教育和收入水平的提高也在影响年轻人的生育意愿；2020年，中国城市住房自有率是73%，整体高于发达国家60%的水平，但北上广深的自住房率仍低于60%。给定未来的中国经济增速和社会现状，大概可以预期，中国房产的年化收益很可能徘徊在2%左右，但一线城市的房产回报仍有很大概率维持在5%（注意，这是新房）。所以，当你问房子还要不要买的时候，不妨问问自己，是否能接受一个2%或者5%左右的平均年化收益率。或者问问自己，有没有眼光和运气做出超过这种收益的个体选择？这是第一个结论。接下来我们来看第二个细节。在2020年给出的购房城市名单上，我曾列出4个次一线城市，成都、杭州、南京、苏州。苏州缺少公开数据，我稍微算了一下其他三个城市的房价表现，有意思的是，它们呈现出了和中国房产增速不太一样的趋势。2000-2012年，这几个城市的房产回报率只有4.6%，甚至低于6.1%的全国水平；2013-2021年，几个城市的房产回报率变成了5.7%，高于4.9%的全国水平。2022年是最奇特的，在全国房价下跌的情况下，这几个城市房产回报居然是4.5%，甚至超过了一线城市。这是为什么呢？我认为可能跟“共同富裕”政策有关。前面的信息告诉我们，中国的城市化水平已经很高，房产的高收益阶段基本告一段落。但像北上深这些明显具有人口虹吸效应的城市，增长潜力毋庸置疑。这些地方房价高企，房产相对集中，这都是明牌。这个现象容易拉大贫富差距，可能跟共同富裕的政策方向相悖，所以面临一定的政策风险。一个地方的风险往往意味着另一个地方的机会。部分资金很可能从一线外溢到次一线。所以2022年后的一段时间，次一线（成杭苏南）的房产估值有希望获得部分溢价，甚至取得和一线城市相当的回报，西南和长三角地区的家庭可以对这个问题提起重视。这是第二个结论。03哪些城市（区域）房产面临较大风险说完了哪些地方的房子能买，预期收益率是多少后，我们来重点分析一下风险点，也就是买哪些地方的房子亏钱的概率大。其实很多地方的房产早就开始亏钱。尤其是2022年，中国房产持续二十多年的“上行”趋势被打破。截至2022年10月，在70个较大城市的二手房价格中，只有6个城市，成都、北京、上海、昆明、南充、无锡，房价是上涨的。其他城市全部下跌，其中东北地区的牡丹江、哈尔滨，和广西省北海市，跌幅排在前三。也就是说，安全资产中的“最大回撤可控”这个条件已经被打破了。如果我们将时间维度拉长，会发现这个“最大回撤”更大。在课程文稿最后，我列出了过去3年和5年二手房、新房跌幅最大的10个城市。这份名单其实就提示了我们未来买房的两个风险点：第一，名单里出现了四个省会城市：贵阳、石家庄、郑州和哈尔滨。哈尔滨和东北地区的整体衰落以及严寒气候有关；石家庄和北京在地理上同处河北省内，极度缺乏存在感；贵阳则是前几年地方财政膨胀过于严重的结果。但郑州房价的大幅下跌看起来相对奇怪，郑州作为人口大省河南的省会，应该是具有较强人口吸附能力的。为什么会大跌？一个听上去很无聊的答案：之前涨太多了。我举个例子，你可能会更有体感：郑州1274.2万人口，重庆3212万人口，长沙1023.9万人口。但2020年的时候，郑州二手房的价格是13509元，比重庆和长沙高了差不多20-25%。这么一比你就明白了，除了我提到的北上广深成杭南之外，现在即使是买省会城市的房子，也需要横向做比较。如果在经济、人口相差不远的情况下，一个地方的房价很冒尖，很可能是跟之前地方政府的过度负债或者开发有关系，这时候买房是可能站在山岗上的。第二，二手房跌幅最大的是黑龙江牡丹江，三年跌了22%，这样的回撤水平简直堪比A股。有的地方连新房都跌，像广西北海、四川泸州、湖南常德和岳阳，过去三年新房累计跌了10%左右，虽然不算惊人，但考虑到新房被“限价”，说明这些区域已经增长乏力。而这些城市，都是人口流出地。前两年课程我们一直在讨论，决定城市房价的其实是人。人口（尤其是有购买力的人口）的流入或流出，是城市增长预期最重要的长期指标。政府供地数目、土地政策、限购政策或者贷款条件，都可能在短期内发生变化，刺激房价上涨或下跌，但“人口”是自然的慢变量，更容易反映社会的长期预期。2017-2019年，我们团队曾利用互联网大数据，比较精准地计算过中国各个城市的人口流动情况，跟2021年公布的第七次全国人口普查（下文简称“七普”）展现的趋势很类似。当时我们发现了一个非常有意思的现象：200万-500万人口的中型城市，数量萎缩得很厉害；而500万人口以上的大城市和150万人口以下的小城市，数量增长却很快。这是为什么呢？因为中型城市的人口逐渐往大城市流动，使得中型城市变成了小城市。这里要强调一点，很多按照常住人口计算的“大城市”或者“中型城市”，可能是实际的中型城市或者小城市。这些城市的房价经常有高估成分。比如山东临沂，2020年“七普”统计的常住人口是1101.84万人，我们通过互联网大数据计算出的“活跃常住人口”是739.78万人。这说明，城市的活力比官方数据显示的要低。这种类型的城市，房价很可能就被高估了。这意味着，当你买房的时候，需要仔细考虑自己所在城市的“真实人口分布”。七普是相对准确的数据，你可以比较七普和六普的数据，如果七普比六普下降比较多，那你就需要仔细斟酌了。好，今天内容很多，暂时到这里，我先简单做个小结：2022往后看5年，中国房产的年化收益很可能在2%左右，一线城市房产大概维持在5%左右，要不要买房取决于你能否接受这样一个水平的年化收益率。次一线城市（成杭苏南）的房产估值有希望获得部分溢价，甚至取得和一线城市相当的回报。即使是省会城市的房产，也需要和其他同等条件的城市房价做横向对比，避免站在山岗上。很多按照常住人口计算的“大城市”或“中型城市”，可能是实际的中型城市或小城市，房价存在高估成分。因此，买房时需要考虑自己所在城市的“真实人口分布”。最后的最后，要跟大家说一个好消息，在这几篇房产课的末尾，我们会整理出一个表格，列出中国所有“七普”常住人口比我们团队计算的“活跃常住人口”多的城市。到时候，你可以根据这张表格去检查自己所在的城市，从而做出更准确的买房决策。
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